🏠 퇴거 시 벽지·바닥 손상, 수리비는 누가?임차인 vs 임대인 책임 범위 완벽 정리

 

전월세 계약이 끝나고 이사를 준비할 때, 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 사이에 가장 흔하게 발생하는 갈등 중 하나가 바로 '원상복구' 문제입니다. 특히 매일 사용하는 벽지와 바닥은 생활하다 보면 자연스럽게 흠집이나 오염이 생기기 마련인데요. 퇴거 시 이런 손상에 대한 수리 비용을 누가 부담해야 하는지를 두고 분쟁이 생기는 경우가 많습니다.

"이 정도는 그냥 살다 보면 생기는 거 아닌가요?" 라고 생각하는 임차인과 "처음 들어올 때 상태로 돌려놓고 나가야죠!" 라고 주장하는 임대인. 과연 누구의 말이 맞을까요?

 

오늘은 알쏭달쏭한 벽지, 바닥의 원상복구 책임 범위를 법적 기준과 판례를 바탕으로 명확하게 정리해 드리겠습니다. 더 이상 억울하게 수리비를 부담하거나 불필요한 갈등을 겪지 마세요!

핵심 원칙: '자연적인 마모' vs '고의·과실 훼손' 구분하기!

원상복구 책임 범위를 나누는 가장 중요한 기준은 바로 손상의 원인입니다. 법원 판례 등에서는 크게 두 가지로 나누어 판단합니다.

1. 생활 마모 (통상적인 손모, 자연적인 마모)

임차인이 계약에 따라 정상적으로 주택을 사용·수익하는 과정에서 자연스럽게 발생하는 마모나 가치 감소를 의미합니다.

• 책임 주체: 원칙적으로 임대인(집주인) 부담
• 이유: 임대인은 임대료(차임)를 통해 감가상각비나 수선비 등의 필요경비를 보전받는 것으로 보기 때문입니다. 즉, 세입자가 통상적인 방법으로 사용하다가 생긴 노후화나 마모는 임대료에 포함된 비용으로 간주합니다.
• 예시: 햇빛에 의한 벽지 변색, 가구 배치 자리에 생긴 바닥 눌림 자국, 시간이 지나면서 생긴 벽지의 미세한 오염이나 손때, 냉장고 뒤 벽의 검은 자국 등

2. 임차인의 고의·과실에 의한 훼손 및 파손

임차인이 선량한 관리자로서의 주의 의무(선관주의 의무)를 다하지 못했거나, 고의 또는 부주의로 인해 발생시킨 손상을 의미합니다.

• 책임 주체: 원칙적으로 임차인(세입자) 부담
• 이유: 임차인은 계약 기간 동안 주택을 자신의 소유물처럼 주의 깊게 관리해야 할 의무가 있으며, 이를 어겨 발생한 손해는 배상할 책임이 있습니다.
• 예시: 아이들의 낙서나 스티커 자국, 반려동물에 의한 벽지 긁힘 및 바닥 손상, 무거운 물건을 떨어뜨려 생긴 바닥 파임, 흡연으로 인한 벽지 변색 및 냄새, 관리 소홀로 인한 곰팡이 (결로 현상과 원인 구분 필요), 못 자국 (정도를 넘어서는 과도한 경우) 등

벽지·바닥 손상, 구체적인 사례별 책임 범위

위 원칙을 바탕으로 벽지와 바닥 손상에 대한 구체적인 사례별 책임 주체를 살펴보겠습니다. (단, 계약서 특약이나 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

벽지 (도배)

[임대인 부담 가능성 높음]

• 햇빛 노출로 인한 자연스러운 변색, 탈색
• 시간 경과에 따른 생활 오염 (손때 등 약한 오염)
• 가구 뒤 벽면의 눌림 자국이나 약간의 변색
• 에어컨 설치 자국 (필수적인 시설 설치 관련)
• 달력, 가벼운 액자 등을 걸기 위한 핀(압정) 자국 (사회 통념상 인정되는 범위 내)

[임차인 부담 가능성 높음]

• 아이들의 낙서 (크레파스, 펜 등)
• 음료수, 음식물 등을 쏟아 생긴 심한 얼룩
• 반려동물이 긁거나 물어뜯은 자국
• 가구를 긁거나 찍어서 생긴 깊은 흠집, 찢어짐
• 흡연으로 인한 누런 변색 및 냄새 (제거 비용 포함)
• 결로 방치 등 관리 소홀로 인한 곰팡이 (건물 자체 하자로 인한 경우는 제외)
• 무거운 액자나 선반 설치를 위한 못 자국, 드릴 자국 (통상적인 범위를 넘는 경우)
• 임대인 동의 없이 벽지 위에 페인트를 칠하거나 다른 벽지를 덧붙인 경우

바닥 (장판, 마루 등)

[임대인 부담 가능성 높음]

• 가구 배치로 인한 자연스러운 눌림 자국
• 일상적인 보행으로 인한 표면의 미세한 스크래치나 마모
• 햇빛 노출에 의한 변색 또는 탈색

[임차인 부담 가능성 높음]

• 무거운 물건을 떨어뜨리거나 끌어서 생긴 깊은 흠집, 파임, 찍힘
• 반려동물의 배설물로 인한 변색, 손상 또는 긁힘
• 화분 물 넘침, 욕실 문 열어놓고 샤워 등 부주의로 인한 바닥재 손상 및 부식
• 페인트, 잉크, 화학물질 등을 쏟아 생긴 지워지지 않는 얼룩
• 담뱃불 등으로 인한 바닥재 손상 (탄 자국)
• 임대인 동의 없이 바닥재를 교체하거나 덧붙인 경우

분쟁 예방 및 대처를 위한 임차인 꿀팁! 💡

억울한 수리비 부담이나 불필요한 갈등을 피하기 위해 임차인은 다음 사항들을 꼭 기억하고 실천하는 것이 좋습니다.

🛡️ 내 보증금과 권리를 지키는 방법

• 입주 시 상태 꼼꼼히 확인 및 기록: 이사 들어갈 때 벽지, 바닥 등 집 전체의 상태를 사진과 동영상으로 자세히 촬영해두세요. 이미 존재하는 흠집이나 오염은 날짜가 나오게 찍고, 가능하다면 임대인이나 중개인과 함께 확인하고 기록(체크리스트 등)으로 남겨두면 가장 좋습니다.
• '선관주의 의무' 다하기: 내 집처럼 아끼고 깨끗하게 사용하는 것이 기본입니다. 문제가 발생하면 즉시 임대인에게 알려 필요한 조치를 받을 수 있도록 협조하세요.
• 과도한 못질 등 자제: 꼭 필요한 경우가 아니라면 벽이나 바닥에 손상을 줄 수 있는 행위는 최소화하는 것이 좋습니다. 필요한 경우 임대인에게 미리 동의를 구하세요.
• 퇴거 시 청소 및 상태 확인: 이사 나가기 전 깨끗하게 청소하고, 입주 시 촬영해둔 자료와 비교하며 현재 상태를 다시 한번 촬영해두세요.
• 수리비 요구 시 근거 요청: 임대인이 수리비를 요구할 경우, 구체적인 손상 내역과 수리 견적서를 명확하게 요구하고, 그것이 정말 임차인의 책임인지, 비용은 적절한지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
• 원만한 협의 우선, 분쟁 시 전문가 도움: 서로의 입장을 이해하고 원만하게 협의하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 합의가 어렵다면 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 등의 도움을 받거나 법률 전문가와 상담하는 것을 고려해보세요.

마무리하며: 상식과 소통이 중요합니다

벽지, 바닥의 원상복구 책임은 '생활 속 자연스러운 마모인가, 아니면 임차인의 부주의나 고의로 인한 훼손인가'를 기준으로 판단하는 것이 핵심입니다. 명확한 법규정보다는 판례나 사회 통념에 따라 판단되는 경우가 많아 다소 모호하게 느껴질 수도 있습니다.

 

따라서 가장 좋은 방법은 계약 전 특약을 명확히 하거나, 입주 시 상태를 꼼꼼히 기록하고, 거주 중에는 내 집처럼 아끼고, 퇴거 시에는 임대인과 상식적인 선에서 원만하게 소통하고 협의하는 것입니다.

오늘 알려드린 내용을 바탕으로 불필요한 분쟁 없이 기분 좋게 이사 준비를 마치시길 바랍니다!

 

참고: 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 자문이 아닙니다. 개별적인 상황과 계약 내용에 따라 법적 판단은 달라질 수 있으므로, 구체적인 분쟁 발생 시에는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

여러분의 편안하고 분쟁 없는 주거 생활을 응원합니다! 😊