전세 계약할 때 반드시 확인해야 할 10가지 핵심 포인트

전세계약, 그냥 싸인만 하면 끝이라고 생각하셨다면 큰일 날 수 있어요! 놓치면 피보는 중요한 포인트, 지금부터 짚어봅시다.

 

처음엔 부동산에서 시키는 대로 서명만 하면 되는 줄 알았는데, 막상 계약서를 하나하나 들여다보니 생각보다 복잡하고 주의할 점이 많더라구요. 실제로 제가 놓쳤던 부분 때문에 보증보험 가입이 꼬일 뻔했던 일이 있었는데요, 그 경험을 바탕으로 오늘은 전세계약 시 반드시 체크해야 할 10가지 항목을 깔끔하게 정리해보려 합니다. 지금 계약을 앞두고 있거나 앞으로 하게 될 분들이라면 이 글이 꼭 도움이 되었으면 해요!

목차

1. 집주인 신분 및 등기부등본 확인 2. 선순위 대출 여부 체크 3. 전세보증보험 가입 가능 여부 4. 확정일자와 전입신고 타이밍 5. 계약서 필수 항목 점검표 6. 보증금 반환 대비책

1. 집주인 신분 및 등기부등본 확인

계약 상대가 실제 집주인이 맞는지 확인하는 건 전세계약에서 가장 기본이면서도 중요한 절차입니다. 등기부등본을 반드시 떼어 실제 소유자 명의와 계약서상 임대인이 일치하는지 확인하세요. 특히 대리인이 나올 경우 위임장과 인감증명서가 필수입니다. 제가 예전에 이 부분을 대충 넘어갔다가, 명의신탁 문제로 소송 위협까지 받았던 적이 있었어요. 절대 가볍게 보면 안 됩니다.

2. 선순위 대출 여부 체크

선순위 대출이 있다는 건, 집주인이 해당 집을 담보로 이미 대출을 받은 상태란 의미입니다. 전세계약 시 이 대출의 규모가 크다면 전세보증금보다 앞서 채권자가 권리를 주장할 수 있어 위험합니다. 아래 표를 통해 주요 체크포인트를 정리해봤어요.

항목	확인 방법	주의사항
근저당권 설정	등기부등본 열람	보증금보다 근저당이 크면 위험
채권최고액 확인	채권최고액 × 70~80% 계산	실제 대출액 추정 가능

3. 전세보증보험 가입 가능 여부

혹시 전세보증금 돌려받지 못할 상황이 생긴다면, 가장 든든한 우산이 바로 전세보증보험입니다. 하지만 모든 매물이 보험 가입이 가능한 건 아니에요. 가입 가능 여부는 사전에 반드시 확인하고, 안 되면 그 이유도 체크해야 합니다.

• 전세보증보험 가능 여부, HUG 또는 SGI 사이트에서 사전 조회
• 매매가 대비 전세가율 90% 초과 시 가입 거절 가능
• 계약 전 미리 조건 확인해보는 것이 안전

4. 확정일자와 전입신고 타이밍

확정일자와 전입신고는 단순 행정 절차가 아닙니다. 전세권을 보호받기 위한 실질적인 ‘법적 방패’예요. 계약서에 도장을 찍었다고 바로 보호받는 게 아니라, 확정일자를 받고 실제 입주까지 완료되어야 최우선변제권이 생깁니다. 저는 한 번 확정일자를 뒤로 미뤘다가 보증금 순위가 밀린 적이 있었거든요.

보통 계약 후 즉시 확정일자 받는 걸 권장하고, 전입신고는 이사 당일에 진행하는 게 좋습니다. 주민센터나 정부24 앱에서 간단히 처리 가능하니까 꼭 챙기세요.

5. 계약서 필수 항목 점검표

계약서를 작성할 때는 단순히 금액과 기간만 보는 게 아니라 누락 없이 꼼꼼히 기재되어야 할 항목들이 있습니다. 아래 표에 있는 내용이 빠지면 나중에 법적으로 분쟁이 생길 수 있어요. 실제로 ‘수리 책임’ 조항 빠뜨렸다가 누수 문제를 전세입자가 떠안는 경우도 종종 있어요.

항목	내용
계약 기간	입주일과 퇴거일 명확히 기재
특약사항	수리 책임, 주차 공간, 가전 포함 여부 등 구체화
임대인 정보	성명, 주소, 연락처 등 명시

6. 보증금 반환 대비책

전세보증금을 무사히 돌려받기 위해선 계약 당시부터 퇴거 전까지 철저히 관리해야 합니다. 특히 요즘처럼 역전세 우려가 클 때는 더더욱요. 아래의 항목들을 반드시 기억해두세요.

• 계약 만료 3개월 전, 퇴거 통지서 제출
• 집 상태 사진으로 미리 기록 남기기
• 필요시 내용증명 발송 준비

Q 전세계약 전에 등기부등본은 어떻게 발급받나요?

정부24, 대법원 인터넷등기소에서 온라인 발급 가능하며, 가까운 등기소 방문도 가능합니다.

Q 근저당 설정이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?

반드시 그런 것은 아니며, 보증금보다 선순위 채권이 적을 경우 위험성이 낮습니다. 하지만 전세보증보험 가입 여부와 함께 판단하는 것이 안전합니다.

Q 전입신고와 확정일자는 순서가 중요하나요?

둘 다 중요하지만, 순서보다 빠르게 완료하는 것이 핵심입니다. 확정일자는 계약서에 도장받는 날, 전입신고는 입주 당일이 일반적입니다.

Q 특약사항에 꼭 넣어야 할 내용이 있나요?

수리 책임, 시설물 상태, 옵션 품목 유지 여부, 주차 가능 여부 등 실거주에 영향을 주는 조건은 꼭 명시하세요.

Q 전세보증보험은 계약 후에도 가입할 수 있나요?

네, 계약 후 일정 기간 내 가입이 가능합니다. 단, 입주일 기준이나 확정일자 유무 등 조건에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

Q 퇴거 전 준비는 언제부터 시작해야 하나요?

계약 만료 3개월 전부터 임대인에게 퇴거 의사를 알리고, 집 상태 점검과 정산 준비를 병행하는 것이 좋습니다.

전세계약은 단순한 거래가 아니라, 여러분의 소중한 재산과 생활의 터전을 지키는 중요한 약속입니다. 실제로 계약 하나 잘못해서 몇천만 원의 손해를 보는 경우도 주변에서 심심치 않게 볼 수 있거든요. 오늘 소개해드린 체크리스트 10가지를 하나하나 점검해가며 계약하신다면, 훨씬 더 안전하고 든든한 전셋집 생활이 가능할 거예요. 여러분의 전세 계약, 이제는 더 이상 불안하지 않게 함께 준비해봐요! 혹시 다른 부동산 관련 궁금증 있으시면 언제든 댓글이나 메일로 이야기 나눠요.