계약 갱신청구권이란? 실제 사례로 이해하는 전월세 보호법

세입자라면 꼭 알아야 할 권리, 계약 갱신청구권! 실제로는 어떻게 적용될까요? 이 글에서 현실 사례로 풀어드립니다.

 

안녕하세요! 요즘 주변에서 부쩍 많이 들리는 단어 중 하나가 바로 '계약 갱신청구권'이더라구요. 저도 최근에 집 계약을 연장할까 말까 고민하다가 이 제도를 처음 알게 됐어요. 그런데 막상 찾아보니까 생각보다 복잡하고, 실제 사례를 봐야 이해가 잘 되더라고요. 그래서 오늘은 계약 갱신청구권이 뭔지, 언제 어떻게 쓸 수 있는지, 진짜 사람들 사례는 어떤지 같이 정리해보려고 해요. 저처럼 임대차 계약을 앞두고 있는 분들께 꼭 도움이 되길 바라며, 지금부터 하나하나 알아볼게요!

목차

계약 갱신청구권이란? 법적 배경과 핵심 조건 세입자가 꼭 알아야 할 포인트 실제 사례 1: 월세 계약 연장에 성공한 경우 실제 사례 2: 거절당한 사례와 그 이유 계약 연장을 위한 꿀팁

 

계약 갱신청구권이란?

계약 갱신청구권은 쉽게 말해, 세입자가 원할 경우 한 번 더 임대차 계약을 연장할 수 있도록 법적으로 보장해주는 제도입니다. 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안의 핵심 조항 중 하나죠. 이 제도를 통해 세입자는 기존 계약 기간(2년)이 끝나더라도 한 번 더 연장(최대 2년 가능)을 요구할 수 있으며, 특별한 사유 없이 집주인이 이를 거부할 수 없어요.

이 제도가 등장한 배경에는 급격한 전월세 상승, 잦은 이사, 세입자 불안정 등 사회적 문제가 있었죠. 안정적인 주거 환경을 보장하기 위해 꼭 필요한 장치로 여겨졌습니다. 물론 이 제도가 모든 상황에 적용되는 건 아니고 예외 조건도 있어서, 이건 다음 섹션에서 좀 더 자세히 알아볼게요.

법적 배경과 핵심 조건

계약 갱신청구권은 ‘1회 행사 가능’이라는 원칙이 있어요. 즉, 한 번 사용하면 다시는 쓸 수 없다는 말이죠. 또한 집주인이 거절할 수 있는 몇 가지 예외 사유가 존재합니다. 아래 표에서 주요 조건들을 정리해볼게요.

조건	내용
행사 시기	계약 만료 6개월~1개월 전까지 요청
예외 사유	집주인 실거주 예정, 계약 위반 등
대상 주택	전세, 월세 모두 포함 (주거용 한정)

세입자가 꼭 알아야 할 포인트

계약 갱신청구권을 제대로 활용하려면 몇 가지 중요한 점을 꼭 기억해두셔야 해요. 놓치기 쉬운 부분을 아래 리스트로 정리해봤습니다.

• 계약 만료 6개월 전에 꼭 달력 확인하기
• 요청은 서면이나 문자로 증거를 남기는 게 좋아요
• 실거주 주장 시, 증빙 자료 요구 가능
• 공인중개사와도 충분히 상의하고 계약서에 명시할 것

 

실제 사례 1: 월세 계약 연장에 성공한 경우

서울 송파구에 사는 직장인 김모 씨는 2022년 9월, 계약 종료를 두 달 앞두고 집주인에게 계약 갱신 의사를 전달했습니다. 월세가 갑자기 20만 원이나 오를 것 같다는 이야기를 들었기 때문이죠. 다행히 김 씨는 ‘갱신청구권’을 사용해 기존 월세로 2년 더 연장할 수 있었어요.

그는 계약서 상으로도 갱신 요청 시점을 명확히 남겼고, 문자와 이메일로도 증거를 남겼죠. 결국 집주인도 실거주 목적이 아니라는 점이 확인되어, 법적으로도 갱신 거절 사유가 되지 않았습니다. 이 사례는 갱신 의사를 ‘정해진 기한 안에 명확히’ 전달하는 것이 얼마나 중요한지를 보여줘요.

실제 사례 2: 거절당한 사례와 그 이유

반면, 인천 계양구에 거주하던 최모 씨는 계약 종료 10일 전에 갱신 요청을 했다가 거절당했습니다. 집주인은 이미 딸 부부가 들어올 예정이라며 실거주를 이유로 들었고, 법적으로도 이를 막을 수 없었어요. 이처럼 타이밍과 사유가 정말 중요합니다.

사례	결과	주요 원인
김씨 (송파구)	계약 연장 성공	적법한 시기 + 증거 확보
최씨 (계양구)	갱신 거절	실거주 사유 + 기간 초과

계약 연장을 위한 꿀팁

실전에서 바로 써먹을 수 있는, 계약 갱신청구권 활용 꿀팁을 정리해봤어요. 아래 항목들만 잘 기억해도 절대 손해 보지 않을 수 있어요.

1. 계약 종료 6개월 전 알림 설정해두기 (달력/앱 활용)
2. 서면 통보 후, 문자·이메일 등 증거 이중 확보
3. 실거주 주장 시, 입주 전까지 진짜 입주했는지 추적 가능
4. 부동산 중개인과 사전에 명확히 커뮤니케이션
5. 국토부 '임대차 분쟁조정위원회' 활용 정보 익혀두기

 

Q 계약 갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?

1회에 한해서만 행사할 수 있습니다. 한 번 사용하면 추가로 연장 요청은 불가능합니다.

Q 집주인이 갱신 요청을 거절할 수 있는 경우는 언제인가요?

직계가족의 실거주 목적, 세입자의 계약 위반 등 일부 합법적인 사유가 있는 경우 거절할 수 있습니다.

Q 계약 만료 후에도 갱신청구권을 사용할 수 있나요?

아니요. 반드시 계약 만료 1개월 전까지는 갱신 의사를 밝혀야 합니다.

Q 갱신청구권 행사 시 임대료는 얼마나 오를 수 있나요?

법적으로 직전 계약 대비 5%까지만 인상 가능합니다. 그 이상은 불법입니다.

Q 구두로 갱신 의사를 전달해도 유효한가요?

원칙적으로는 가능하지만, 분쟁 방지를 위해 문자나 이메일처럼 기록이 남는 방식이 좋습니다.

Q 계약 갱신청구권을 행사했는데도 집주인이 나가라면 어떻게 하나요?

국토부 산하 임대차분쟁조정위원회 또는 법적 소송을 통해 대응할 수 있습니다.

 

계약 갱신청구권, 처음엔 저도 뭔가 막연하게만 느껴졌어요. 근데 이렇게 사례도 살펴보고 조건도 알아보니까, 실제로 우리 삶에 정말 유용하게 쓰일 수 있는 제도라는 걸 느꼈습니다. 여러분도 이번 글을 통해서 “이건 진짜 써먹을 수 있겠다” 싶은 순간이 있었길 바래요. 혹시 직접 겪은 사례나 궁금한 점 있으시다면 댓글로 꼭 남겨주세요. 우리끼리 정보 공유하면서 더 똑똑하게 집 구해봐요!