새 아파트, 준공 전 입주 : 당신의 권리와 의무는 무엇일까요?

 

새 아파트 입주를 앞두고 설레는 마음은 당연합니다. 하지만 때로는 건설사의 사정이나 입주자의 개인적인 일정 때문에 '준공 승인(사용승인)'이 나기 전에 입주하는 경우가 발생합니다. 이를 '준공 전 입주' 또는 '임시사용승인 후 입주'라고 부릅니다. 정식 입주가 아니기에, 일반적인 입주와는 다른 법적 지위와 그에 따른 권리, 의무가 발생합니다.

 

오늘은 준공 전 입주 시 반드시 알아야 할 입주자의 권리와 의무에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

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준공 전 입주, 왜 하는 걸까요?

주로 건설사의 공사 지연으로 입주 예정일은 다가왔으나 준공 승인이 늦어지는 경우, 또는 입주자가 기존 주택의 계약 만료 등 불가피한 사정으로 이사 날짜를 맞춰야 할 때 발생합니다. 건설사 입장에서는 입주 지연에 따른 지체보상금 부담을 줄이고, 입주자 입장에서는 주거 공백을 메울 수 있다는 점에서 임시방편으로 선택되곤 합니다.

 

하지만 이 과정은 반드시 '임시사용승인'이라는 절차를 거쳐야 안전합니다. 임시사용승인이란, 전체 공사가 완료되지 않았더라도 입주자가 생활하는 데 필수적인 부분(주거 공간, 전기, 수도, 난방 등)이 안전 기준을 충족했을 때 관할 지자체가 임시로 사용을 허가하는 제도입니다.

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준공 전 입주자의 '권리'는 무엇일까요?

임시사용승인을 받고 입주했더라도, 여러분은 엄연한 '입주 예정자'로서 다음과 같은 권리를 가집니다.

 

• 안전하게 거주할 권리: 임시사용승인은 최소한의 안전 기준을 통과했다는 의미입니다. 만약 입주 후 안전에 심각한 문제가 발견된다면 시공사나 시행사에 즉각적인 조치를 요구할 수 있습니다.
• 하자 보수를 요구할 권리: 정식 입주 전이라도 발견된 하자에 대해서는 사진 등 증거를 확보하여 건설사에 보수를 요청할 수 있습니다. 사전점검 때 미처 발견하지 못한 하자가 생활 중에 나타날 수 있습니다.
• 정보를 제공받을 권리: 현재 공사 진행 상황, 정식 준공 예정일, 미비된 시설의 완료 계획 등에 대해 건설사로부터 투명하게 정보를 제공받을 권리가 있습니다.
• 계약 내용 이행 요구권: 분양 계약서나 입주 계약서에 명시된 기본적인 시설(전기, 수도, 난방 등)의 정상적인 사용을 요구할 수 있습니다. 만약 약속된 시설이 미비하여 생활에 큰 불편을 겪는다면 이에 대한 보상을 협의하거나 요구할 수 있습니다.

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준공 전 입주자의 '의무'는 무엇일까요?

권리가 있다면 당연히 책임과 의무도 따릅니다. 준공 전 입주자는 다음 사항들을 유념하고 이행해야 합니다.

• 잔금 납부 의무 (계약에 따라): 대부분의 경우, 임시사용승인 후 입주 시에는 잔금 납부가 이루어져야 합니다. 계약서에 명시된 잔금 납부 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 관리비 부담 의무: 입주하여 실제 거주를 시작했다면, 관리 규약에 따라 관리비를 납부해야 할 의무가 발생합니다. 다만, 공용 시설이 완비되지 않은 점 등을 고려하여 초기 관리비 조정에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.
• 시설물 선량한 관리자의 주의 의무: 아직 공사가 완전히 마무리되지 않은 상태이므로, 내 집뿐만 아니라 공용 부분의 시설물 이용 시 파손이나 오염이 발생하지 않도록 더욱 주의해야 합니다.
• 하자 발생 시 즉시 통보 의무: 하자를 발견했을 경우, 이를 묵인하지 않고 즉시 건설사나 관리 주체에 알려야 합니다. 이는 추후 하자 보수 책임을 명확히 하는 데 중요합니다.
• 공사 진행 협조 의무: 단지 내 마무리 공사나 다른 세대의 공사가 진행될 수 있습니다. 소음, 분진, 작업자 이동 등에 대해 어느 정도 감수하고 협조해야 할 필요가 있습니다.

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준공 전 입주, 이것만은 꼭 확인하세요!

준공 전 입주는 편리함 이면에 불편함과 위험 부담이 공존합니다. 따라서 입주 전 다음 사항들을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

 

• 임시사용승인 여부 및 승인 범위 확인: 구두 약속이 아닌, 실제 관할 관청의 임시사용승인 공문을 확인해야 합니다. 또한, 승인 범위가 내가 입주할 동과 세대를 포함하는지 확인해야 합니다.
• 계약서 재확인: 준공 전 입주와 관련된 조건, 잔금 납부 시점, 지체보상금 문제, 미비 시설에 대한 책임 소재 등을 명시한 별도 합의서나 계약서 내용을 명확히 인지해야 합니다.
• 안전 점검: 소방 시설, 가스 시설, 전기 시설 등 안전과 직결된 부분의 정상 작동 여부를 직접 확인하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
• 보험 가입 여부 확인: 건설사의 영업배상책임보험 등이 가입되어 있는지, 혹시 모를 사고에 대비한 보험 관계를 확인하는 것이 좋습니다.

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준공 전 입주는 부득이한 상황에서 선택할 수 있는 옵션이지만, 법적 보호 장치가 완전하지 않을 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 입주 전 건설사와 충분히 소통하고, 계약 내용을 꼼꼼히 살피며, 자신의 권리와 의무를 명확히 인지하는 것이 편안하고 안전한 새집 생활의 첫걸음이 될 것입니다.

 

신중한 결정과 철저한 준비로 새로운 보금자리에서의 행복한 시작을 맞이하시길 바랍니다.