집 살 땐 이 3가지를 구분하세요: 공시지가·실거래가·시세

부동산 관련 기사를 보다 보면 ‘공시지가’, ‘실거래가’, ‘시세’라는 단어가 자주 등장합니다. 모두 가격을 의미하지만, 실제로는 계산 방식도 다르고, 활용되는 목적도 완전히 다릅니다.

이 글에서는 내 집 마련 전 꼭 알아야 할 부동산 가격 3종 비교를 통해 헷갈리는 용어를 쉽고 정확하게 정리해드립니다.

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공시지가: 세금과 각종 행정 기준이 되는 가격

공시지가는 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 정하는 토지의 공적 가격입니다. 이는 시장 가격이 아니라, 국가가 정한 기준 가격으로, 아래 목적에 사용됩니다:

• 재산세, 종부세 등 세금 부과 기준
• 건보료, 기초수급 등 행정 지표
• 보상금, 개발 부담금 등 공공 목적 활용

공시지가는 현실 시세보다 낮은 편입니다. 다만 정부는 시세의 90%까지 현실화하는 방향으로 조정 중입니다.

단독주택, 토지 → 개별공시지가 / 아파트 등 → 공동주택 공시가격

📍조회: 국토교통부 부동산공시가격 알리미

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실거래가: 실제 계약된 거래 금액

실거래가는 집을 사고팔 때 실제로 신고된 거래 금액입니다. 모든 주택 거래는 계약 후 30일 이내 신고 의무가 있으며, 누구나 열람 가능합니다.

• 대출 심사 기준
• 시장 분석 및 정책 참고자료

허위 신고 시 과태료 / 층수, 면적 등 정보 포함

📍조회: 국토부 실거래가 공개시스템

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시세: 현재 시장에서 거래되는 예상 가격

시세는 지금 이 집을 팔면 받을 수 있는 예상 거래 가격입니다. 중개업소, 포털, 인근 단지 데이터 등 시장 기대치 기반 가격으로 다음과 같이 사용됩니다:

• 매매 협상 기준
• 청약 비교 지표
• 참고 자료

호가와 혼동 주의 / 기준 없이 유동성 높음

📍조회: 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등

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요약 비교표

구분	정의	기준 시점	주 사용 목적	신뢰도	조회 방법
공시지가	정부가 정한 공식 가격	매년 1월 1일	세금, 보상, 행정용	중	부동산공시가격 알리미
실거래가	실제 매매된 계약 금액	계약일 기준	대출, 분석 자료	높음	실거래가 공개시스템
시세	예상 시장가	수시 변동	협상, 청약, 참고용	보통	부동산 앱, 포털

 

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집을 사거나 팔 때, 단순히 “이 집 얼마야?”라는 질문에는 3가지 다른 가격이 존재합니다.
공시지가로 세금이 결정되고, 실거래가는 금융의 기준이 되며, 시세는 협상의 출발점입니다.

이제부터는 세 가지 가격을 구분해서 보고, 똑똑하게 판단해보세요!