확정일자 vs 전입신고, 전세 세입자라면 반드시 알아야 할 차이점

 

전세계약을 체결했다면, 단순히 계약서 작성만으로 끝나는 것이 아닙니다. 세입자의 권리를 보장받기 위해선 반드시 ‘확정일자’와 ‘전입신고’를 함께 진행해야 합니다.

이 글에서는 전세 사기를 예방하기 위한 핵심 절차인 ‘확정일자’와 ‘전입신고’의 차이점과 법적 효력, 그리고 실무에서 반드시 주의할 사항들을 정리합니다.

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확정일자: 우선변제권 확보를 위한 필수 절차

확정일자란, 임대차계약서가 존재한 날짜를 법적으로 증명하는 제도입니다.
확정일자 + 전입신고를 갖춘 세입자는 경매 시 보증금 우선 회수가 가능합니다.

• 계약서 원본 지참 → 동주민센터 방문 → 확정일자 도장 받기
• 임대차계약서 원본에 도장을 찍어야 효력 발생
• 정부24 앱이나 무인민원발급기에서도 가능

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전입신고: 대항력 확보를 위한 핵심 조건

전입신고는 주민등록상 주소지를 실제 이사한 주택으로 옮기는 절차입니다.
전입신고 + 입주를 완료한 세입자는 제3자에게도 보증금을 주장할 수 있는 ‘대항력’을 가집니다.

• 입주 후 즉시 전입신고 필요
• 신고는 주민센터 or 정부24에서 가능
• 입주 + 신고일 기준으로 대항력 발생

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확정일자 vs 전입신고 차이 한눈에 보기

구분	확정일자	전입신고
법적 효력	우선변제권 확보	대항력 확보
언제 발생?	도장 받는 순간	입주 + 신고 완료 시
장소	주민센터, 무인발급기	주민센터, 정부24
서류	임대차계약서 원본	신분증, 계약서
사용자	세입자	세입자
효과	경매 시 보증금 우선 회수	소유주 변경 시 권리 보호

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전세사기 예방을 위한 필수 조합

다음 3가지가 동시에 이뤄져야 전세사기 예방 가능:

1. 입주
2. 전입신고
3. 확정일자

이 세 가지를 모두 갖춘 세입자는 우선변제권 + 대항력 확보로 보증금을 보호받을 수 있습니다.

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전세계약은 계약서만 잘 쓰면 끝나는 것이 아닙니다.
확정일자와 전입신고는 세입자의 재산을 지키는 실질적인 보호 장치입니다.

두 가지를 모두 갖춰야만, 내가 살고 있는 집에서 어떤 문제가 생겨도 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 권리가 생깁니다.
전세계약을 앞두고 있다면, 오늘 당장 확정일자와 전입신고를 체크하세요!